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Location meublée

Loueurs en meublés : maîtrise, sécurisation et tentative d’optimisation des régimes, LMP et LMNP : autopsie préventive des schémas d’investissements

La pratique de la location en meublé s’est développée et diversifiée au cours des dernières décennies en dehors de cadres législatifs clairs et cohérents. Nous rencontrons de nombreuses difficultés quant aux régimes juridiques,  fiscaux et sociaux applicables. Nombre de schémas d’investissements sont mis sur des rails et nous constatons très vite que la machine peut être hors de contrôle…

L’investissement dans le cadre d’une location en meublé peut représenter un intéressant outil de diversification de gestion d’un patrimoine… à la condition de maîtriser, d’optimiser et de sécuriser les opérations dans un contexte très évolutif.

Location en meublé  : une évolution des régimes juridiques et fiscaux…

Au plan juridique, la location en meublé a longtemps été déréglementée. Au cours de la dernière décennie, les législateurs sont venus encadrer cette forme de location, attribuant de plus en plus de droits aux locataires et compliquant la situation des bailleurs.

Depuis la promulgation de loi ALUR en mars 2014, le régime juridique de la location en meublé a encore perdu en souplesse au détriment  des bailleurs et au profit des locataires. La location est définie par l’article L632-1 du code de la construction et d l’urbanisme. La dernière modification a été apportée par la loi ALUR le 27 mars 2014. Le décret du 31 juillet 2015, publié le 5 août de la même année, est venu lister le mobilier nécessaire qui doit être présent pour relever du régime juridique de la location meublée. Il convient aussi de rappeler que le changement d’affectation d’un immeuble pour l’affecter à une activité de location en meublé est soumis à autorisation administrative. Au regard du droit privé, le développement de ce type d’activité peut aussi se heurter aux contraintes des règles applicables en présence d’une copropriété.

A l’origine, le législateur fiscal a adopté quelques mesures ponctuelles destinées à favoriser la location en meublé, notamment au travers de la location d’une partie de l’habitation principale. En 2009, le législateur a réformé le régime en profondeur. Le statut du LMNP est devenu le droit commun et celui du LMP est devenu un régime d’exception ouvert à une poignée de contribuables. A cette date beaucoup de LMP sont devenus LMNP…

Il n’existe pas à proprement parler de statut fiscal du loueur en meublé. Ce dernier est simplement visé par quelques dispositions éparpillées dans le Code général des impôts.

Face à un développement des schémas d’investissements, le fisc a multiplié les contrôles fiscaux portant sur ces derniers et nous sommes aujourd’hui face à un contentieux conséquent.

Location en meublé  : une évolution de l’offre commerciale

Au cours des dernières décennies, le champ d’application de la location en meublé n’a cessé de se développer : locations en meublé touristiques (souvent saisonnières), résidences étudiantes, résidences médicalisées, meublés de tourisme, gîtes, chambres d’hôte, AIR B N B.

Les investisseurs se sont vu proposer des produits vendus clefs en mains…

Location en meublé  : des problématiques quant au champ d’application du régime fiscal de la location en meublé

Nous sommes confrontés dans la pratique à la cohabitation de différents schémas de locations proches les uns des autres, mais qui relèvent de régimes fiscaux différents.

Il convient d’abord de distinguer la location de locaux nus et location de meublé. La distinction entre les deux modes opératoires est parfois délicate à opérer…

Il convient aussi de faire le distinguo entre la location en meublé, la BIC hôtelier, en présence d’une offre des prestations hôtelières.

Selon l’usage qui sera fait des biens, il conviendra aussi de distinguer location en meublé (usage d’habitation) et location de locaux équipés (usage professionnel).

Enfin, dans le cadre même de la location meublée, il convient de distinguer le dispositif classique de celui qui ouvre droit à réduction d’impôt (Dispositif Censi Bouvard).

Location en meublé  : des problématiques liées aux schémas juridiques d’investissement

Le régime de la location en meublé concerne l’imposition à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, dans la rubrique du BIC. Aussi le bien doit être donné en location par le biais d’une exploitation individuelle, d’une EURL, d’une société non  passible de l’IS, ou d’une SARL de famille optant pour l’imposition de résultats à l’IR.

Cette dernière option peut s’avérer complexe à gérer et fait face à de nombreux contentieux.

Le recours à la SARL de famille peut s’avérer judicieux si les deux conditions cumulatives suivantes sont remplies :

  • Les associés font partie d’un cercle familial  restreint (époux, partenaire de PACS, parents/enfants/gendre/bru, grands-parents/petits-enfants).
  • L’activité de la Sarl est exclusivement commerciale (relevant des BIC).

Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, la Sarl relèvera alors de l’impôt sur les sociétés et non plus dans le cadre d’une location en meublé.

Enfin, la location meublée fait très mauvais ménage avec la société civile. La réponse ministérielle  BACQUET du 11 août 2015 (n°67211 JOAN) est venue rappeler que la location meublée habituelle au sein d’une société civile conduit à l’assujettissement de plein droit à l’impôt sur les sociétés.

Location en meublé  : des problématiques liées au choix d’un régime d’imposition

Selon le niveau des recettes de l’année, le loueur va relever :

  • D’un régime micro BIC.

Pour les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes, l’abattement est de 71% si le chiffre d’affaires n’excède pas 82 200 €.

Pour les autres cas (y compris les gîtes de France depuis le 1ier janvier 2016), l’abattement est de 50 % si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 32 600 €.

  • Ou d’un régime réel (ce dernier peut aussi s’appliquer sur option).

Location en meublé  : des problématiques liées à la distinction entre LMP et LMNP

Au regard de l’IR, le loueur en meublé est considéré comme professionnel s’il remplit les 3 conditions cumulatives prévues au 2 du IV de l’article 155 du Code général des impôts.

Location en meublé  : des problématiques liées à d’autres impositions

L’exercice de la location en meublé nous conduit également à des difficultés d’application d’autres impôts et taxes :

  • CFE (la contribution est-elle due ? Par qui ?
  • ISF (quelles sont les conditions à respecter pour être exonéré ?)
  • Droits de mutation à titre gratuit (quid en cas de donation ou succession ? Le pacte DUTREIL est-il envisageable ?).

Location en meublé  : des problématiques liées au statut social du loueur en meublé

Le loueur en meublé est confronté également à la question de l’assujettissement aux cotisations sociales. (Quels seront ses droits et obligations ?).

En conclusion : location en meublé où va-t-on ?

La situation législative manque de cohérence, et une réforme et une simplification semblent inéluctables.

Les schémas d’investissement devront donc être ajustés pour tenir compte des évolutions.

Selon une récente publication dans le journal des Echos, une mission interministérielle a été créée récemment sur le thème de la location meublée et réfléchit à un coup de rabot.

Les premières conclusions tendraient à modifier l’avantage fiscal lié au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pur l’aligner sur l’avantage fiscal concédé à la location nue ou l’en rapprocher.

Depuis plus de 40 ans, le Cabinet AVIER vous accompagne dans la gestion de votre patrimoine et de votre fiscalité. Nos experts-comptables vous conseillent sur les démarches à suivre afin de faire un point sur votre situation et de vous donner toutes les cartes en main pour que vous réussissiez votre projet.

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