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Définition de l'IFI - Cabinet Expert Comptable AVIER

Qu'est-ce que l'IFI ?

Après l’homologation de la nouvelle Loi Finances 2018, le gouvernement Édouard Philippe a supprimé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) afin de le remplacer par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Instauré en 1988 sous le président Mitterand afin d’aider le financement du RMI (Revenu Minimum d’Insertion), l’ISF n’est plus d’actualité. Avec l’Impôt sur la Fortune Immobilière, Emmanuel Macron souhaite orienter l’épargne des contribuables vers le financement de l’économie française. Principalement orienté sur le patrimoine immobilier, l’IFI ne concerne que les biens et droits immobiliers. Sont taxables au titre de l’IFI tous les biens immobiliers détenus par le contribuable français, que ce soit de façon directe ou indirecte, c’est-à-dire par le biais d’une société ou pas.

Les caractéristiques de l'IFI

L’IFI est donc un impôt à part entière qui ne prend pas en compte les revenus du ménage. L’IFI s’applique à l’ensemble du foyer fiscal depuis le 1er janvier 2018.

Pour les couples mariés, l’imposition commune est obligatoire, à moins que le couple ne soit séparé « de corps » ou en instance de divorce. Les couples homosexuels peuvent faire office d’imposition commune à l’IFI grâce au pacte civil de solidarité, mis en place le 15 novembre 1999. Néanmoins, on note ici que le foyer fiscal de l’IFI est un peu différent de celui de l’impôt sur le revenu. En effet, si un enfant âgé de 18 ans bénéficie d’un patrimoine immobilier, il ne pourra pas le déclarer avec celui de ses parents. Il devra impérativement procéder à une déclaration d’IFI en remplissant le formulaire de déclaration 2042-IFI 2020.

L’administration considère que votre foyer fiscal est en France si votre lieu de résidence principale s’y trouve ainsi que si vous y travaillez. Pour payer l’Impôt sur la Fortune Immobilière, le montant minimum de patrimoine, au 1er janvier 2020, est de 1,3 million d'euros. Au-delà, le paiement de l'IFI 2020 sera obligatoire. Le contribuable anciennement assujetti à l’ISF n’est plus dans l’obligation de déclarer ses biens mobiliers, au titre de l’IFI. On notera également qu’il n’est pas possible de déduire de l’IFI, la taxe d’habitation ou encore les prélèvements sociaux.

Qui est concerné par l'Impôt sur la Fortune Immobilière ?

Sont redevables au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, tous les ménages français, dont les biens immobiliers (avec déduction de dettes et un abattement de 30 % pour leur résidence principale), présentent une valeur supérieure à 1,3 million d’euros.

Parmi les biens taxables au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, on note :


Biens qui rentrent dans le cacul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière

Parmi les biens taxables au titre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière, on note :

  • les résidences principales (toujours avec un battement de 30 %), les résidences secondaires, les terrains et les biens immobiliers loués, que ce soient des maisons, des appartements, des bâtiments, des immeubles entiers ou encore des caves,
  • les immeubles qui sont en cours de construction,
  • l'ensemble des bâtiments classés Monument Historique,
  • les terrains non bâtis comme le sont les terrains agricoles,
  • les parts détenues au sein des SCI (Société Civile Immobilière),
  • les parts détenues au sein des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier),
  • les parts détenues au sein d’OPCI, soit des Organismes de Placement Collectif en Immobilier (même au titre de l’assurance-vie),
  • les immeubles qui sont financés en crédit-bail et/ou en location-accession.

Les biens non visés par l'Impôt sur la Fortune Immobilière

N'entrent pas dans la catégorie des biens taxés par l'IFI :

  • le patrimoine mobilier auparavant soumis à l'ISF (commes les meubles, l'épargne financière, les actions et parts sociales, les oeuvres d'art, les tableaux ou les objets de collection),
  • le patrimoine immobilier qui sert à usage professionnel,
  • les parts d'OPC composé de moins de 20 % d'immobilier,
  • les participations inférieures à 5 % au sein de sociétés foncières ayant opté pour le statut SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée),
  • les biens immobiliers détenus à l'étranger,
  • la nue-propriété d'un bien immobilier.

Exonérations de l'IFI

Certains cas permettent une exonération partielle ou totale à l’IFI. Parmi les plus importantes mesures , on peut noter :

  • L’abattement de 30% dû à la résidence principale. Néanmoins, si le contribuable est propriétaire de sa résidence principale à travers d’une SCI, cet abattement de 30% ne pourra s’appliquer ici. Les parts détenues au sein d’OPCI et de SCPI sont soumises à l’IFI, même lorsqu’elles sont détenues via une assurance-vie.
  • Les biens immobiliers professionnels qui soumis à l’impôt sur les sociétés seront exonérés, à condition que le contribuable présente une fonction de dirigeant d’entreprise et qu’il détienne un minimum de 25% du capital de cette même entreprise,
  • Les biens immobiliers détenus par un exploitant individuel seront affectés à son activité professionnelle et ne rentreront pas dans le calcul de l’IFI,
  • Le propriétaire qui loue un meublé professionnel sera exonéré d’Impôt sur la Fortune Immobilière puisque les loyers représentent 50% de ses autres revenus d’activité. Afin d’être considéré comme loueur professionnel, le propriétaire devra néanmoins, retirer plus de 23 000 euros de recettes annuelles,
  • Les détenteurs de bois et forêts, de même que les regroupements forestiers, seront exonérés à hauteur de 75% de leur valeur, sans plafond.

Déductions de dettes immobilières

L’administration fiscale française précise que « L'IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier 2020, c'est-à-dire après déduction des dettes existant à cette date, à condition de pouvoir les justifier ». Ces dettes portent sur :

  • L’acquisition de biens ou de droits immobiliers imposables, comme un emprunt immobilier,
  • Des travaux d'amélioration, de construction, d’agrandissement et aussi de reconstruction,
  • L’acquisition de parts ou d’actions, au prorata de la valeur des biens immobiliers imposables,
  • Des travaux d'entretien assumés par le propriétaire pour le compte de son locataire, dont il n'a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année de départ de ce même locataire,
  • Le paiement des impôts sur les propriétés concernées, comme la taxe foncière ou les droits de succession.

Depuis plus de 40 ans, le Cabinet AVIER vous accompagne dans la gestion de votre patrimoine et de votre fiscalité. Nos experts-comptables vous conseillent sur les démarches à suivre afin de faire un point sur votre situation et de vous donner toutes les cartes en main pour que vous réussissiez votre projet.

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