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Calcul de l'IFI - Cabinet expert-comptable AVIER

Calcul de l'IFI 2020

Entré en vigueur le 1er janvier 2020, l’Impôt sur la Fortune Immobilière a remplacé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) et dispose désormais de son propre mode de calcul.

Le plafonnement de l'IFI 2020

Les contribuables redevables au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière ayant leur domicile fiscal en France ont la possibilité de bénéficier d’un plafonnement de cet impôt. Le montant de l'IFI sera donc réduit de la différence entre le total de l’IFI et des impôts dus en France (ainsi qu’à l’étranger) au titre des revenus de l’année précédente et de 75 % du total des revenus nets de frais professionnels de l'année précédente et des revenus exonérés d’impôt sur le revenu ou alors soumis au prélèvement libératoire effectué au cours de la même année (France et étranger). Il conviendra de calculer le total des impôts et revenus servant au calcul de ce plafonnement sur l'annexe 5 de la déclaration N°2042-IFI.

Le montant du plafonnement IFI sera calculé par l'administration fiscale à partir des éléments que vous avez déclarés.

Imputation du montant des impôts acquittés hors du territoire Français

Au titre de l’IFI, l’administration fiscale prend en compte le cas où, en étant domicilié en France, vous disposez de biens et droits immobiliers situés à l’étranger et imposables à des impôts dont les caractéristiques sont similaires à celles de l’IFI. Dans ce cas, il est possible d’imputer le montant de cet impôt acquitté à l'étranger. Le montant imputable de cet impôt étranger est cependant limité à la fraction de l’impôt français afférent aux biens situés hors du territoire Français.

Afin de calculer le montant imputable, il convient de remplir la fiche de calcul de l’impôt versé à l’étranger (via l’annexe 6 de la déclaration N°2042-IFI).

Décote IFI

Un mécanisme de lissage sera appliqué dans le but de réduire le seuil effectif d'imposition IFI à 1,3 million d’euros. Lorsque le patrimoine taxable est compris entre 1,3 million d’euros et 1,4 million d’euros, le calcul s’effectue de la manière suivante :

  • Soit « P » définit la valeur du patrimoine net taxable,
  • Soit « A » définit le montant théorique de l'IFI avant application de la décote,
  • Soit « D » définit le montant de la décote égal à 17 500 - (1,25% x P),

Le montant final de l’Impôt sur la Fortune Immobilière dû est égal à A-D.


Exemple pour un patrimoine net taxable de 1,35 million d’euros :

  • Entre 800 001 euros et 1 300 000 euros, la taxation s’effectue sur 499 999 euros au taux de 0,5 %, soit 2 499,99€.
  • Entre 1 301 000 euros et 2 570 000 euros, la taxation s’effectue sur 49 999 euros au taux de 0,7 %, soit 349,99€.

La décote applicable se comptabilise ici à 17 500€ - (1,35 x 1,25 %), soit 17 500€ - 16 875€, ce qui donne 625 euros. Le montant d'IFI à acquitter sera donc de 2 499,99€ + 349,99€ - 625€, soit 2 224,98€.

Les solutions qui permettent de réduire l'IFI

Mis à part les dons aux associations, il existe plusieurs moyens de réduire son Impôt sur la Fortune Immobilière, à savoir :

  • Investir au sein de placements financiers comme le PEA (Plan d’Épargne en Actions) ou les assurances-vie, ce qui offrira la possibilité de gagner en abattement,
  • Investir au sein d’actifs exonérés comme les biens professionnels ou œuvres d’art,
  • Eviter de comptabiliser sa résidence principale au sein d’une SCPI, ce qui lui ôterait l’abattement de 30% lié à la résidence principale,
  • Investir dans une PME permettra, sous certaines conditions, à une défiscalisation issue de la loi Tepa (Travail Emploi Pouvoir d’Achat) 2007,
  • Profiter de l’avantage fiscal lié à un investissement dans les forêts,
  • Vendre son patrimoine immobilier,
  • Acheter des parts au sein de Groupements Fonciers Viticoles (GFV),
  • Acquérir des parts au cœur d’une SCI,
  • Donner des biens à ses proches afin de profiter des lois en vigueur sur les droits de donation,
  • Effectuer une donation temporaire d’usufruit au bénéfice d’un enfant majeur fiscalement indépendant,
  • Acheter en nue-propriété. On notera effectivement que le démembrement d’une propriété immobilière est un moyen de continuer à construire un patrimoine immobilier sans en augmenter sa fiscalité. Avec l’acquisition d’un bien en nue-propriété, le contribuable possédera un bien n’entrant pas dans l’assiette taxable de l’IFI. Pendant toute la durée du démembrement (soit entre 15 et 20 ans selon les régions), le bien échappera au patrimoine taxable, car c’est l’usufruitier qui doit le déclarer pour sa valeur en pleine propriété.


Les dettes déductibles de l'IFI

Certaines dettes sont déductibles de l’assiette de l’IFI, à savoir :

  • Le montant de vos emprunts,
  • Les découverts bancaires,
  • Les dettes engagées envers des prestataires de services ou encore envers des entrepreneurs de travaux,
  • L’article 974-II du CGI impose une règle spéciale de déduction pour les prêts avec remboursement dits « in fine » contractés pour l’acquisition d’un bien immobilier imposable. Ces dettes ne sont déductibles que partiellement. En effet, les annuités théoriques sont ici déterminées en divisant le montant de l’emprunt par le nombre d’années total de ce même emprunt. Seule la somme des annuités qui correspond au nombre d’années restant à courir jusqu’à son terme prévu sera alors déductible.


Certains prêts ne seront pas déductibles, comme :

  • Les prêts contractés directement, ou par l’intermédiaire d’une société ou auprès du contribuable redevable ou d’un membre de son foyer fiscal,
  • Les prêts contractés directement, ou par l’intermédiaire d’une société auprès d’un membre du groupe familial du contribuable redevable (autre qu’un ascendant, qu’un descendant majeur et des frères et sœurs,
  • Les prêts contractés par le contribuable redevable ou par un membre de son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée.


En cas de doute et afin d’être particulièrement bien renseigné, il est préconisé de faire appel à un expert de la finance. Ce dernier vous fournira toutes les ficelles liées à votre situation personnelle et professionnelle afin de réduire le montant de votre Impôt sur la Fortune Immobilière.

Depuis plus de 40 ans, le Cabinet AVIER vous accompagne dans la gestion de votre patrimoine et de votre fiscalité. Nos experts-comptables vous conseillent sur les démarches à suivre afin de faire un point sur votre situation et de vous donner toutes les cartes en main pour que vous réussissiez votre projet.

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